Расторжение договора аренды квартиры в Молдове: уведомление и возврат жилья

Чтобы расторгнуть договор аренды квартиры в Молдове, сначала проверьте основание прекращения и срок предупреждения. Затем подготовьте письменное уведомление и согласуйте передачу жилья. Дату возврата квартиры, ключи и оставшиеся расчеты стоит зафиксировать документально.

Сообщение о выезде, окончание срока договора и передача ключей могут приходиться на разные даты. Если стороны их не уточнили, после переезда возникают споры об оплате, доступе в квартиру и состоянии имущества.

Статья касается прежде всего квартир и домов в частной собственности в Республике Молдова. Для коммерческих помещений и жилья со специальным статусом применимые правила необходимо проверять отдельно.

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Начните с разделов договора о сроке, продлении и прекращении. Установите, какая ситуация возникла:

• наступает согласованная дата окончания;
• собственник и жилец договорились завершить найм;
• одна сторона хочет прекратить его раньше;
• заявляется нарушение обязательств.

От основания зависит содержание документа и порядок действий. Письмо о непродлении договора не стоит использовать как универсальное уведомление для любого случая.

В этой статье рассматриваются разные формы прекращения найма. Истечение срока и расторжение по инициативе одной стороны требуют отдельного рассмотрения, даже если в переписке оба случая называют «закрытием договора».

Общие условия найма разобраны в руководстве по договору аренды недвижимости в Молдове.

Что происходит после окончания срока договора

Истечение согласованного срока предусмотрено как основание прекращения найма в статье 1279 Гражданского кодекса.

До этой даты проверьте условия продления и возможную обязанность сообщить об отказе от дальнейшего найма. Заранее обсудите время осмотра и возврата квартиры.

Если после окончания срока стороны фактически продолжают отношения, может применяться правило о продлении на неопределенный срок из статьи 1280 части (1) Гражданского кодекса.

Условный пример: договор закончился 30 сентября. В октябре жилец продолжил пользоваться квартирой, а собственник принял очередной платеж без уточнения условий. При последующем споре нужно оценить и эти действия, а не только дату в первоначальном договоре.

Отказ жильца выехать вопреки позиции собственника не следует автоматически считать согласованным продолжением найма.

Прекращение договора по соглашению сторон

Если обе стороны согласны завершить найм, оформите письменное соглашение. Для жилья такая возможность предусмотрена статьей 43 частью (1) Закона № 75/2015 о жилье.

Укажите дату прекращения договора и дату передачи квартиры. Если они различаются, объясните, какие обязательства сохраняются между этими датами.

Полезно определить:

• когда прекращаются договорные отношения;
• когда и кому передаются квартира и ключи;
• какие суммы остаются к оплате;
• как учитываются последние коммунальные счета;
• что необходимо выяснить по обеспечительному платежу;
• какие разногласия сохраняются.

Условный пример: договор действует до конца года, но жилец просит завершить найм 15 августа. Собственник согласен. В документе стоит указать согласованную дату и оставшиеся обязательства. Фраза «можете съезжать» может не объяснять, что стороны решили по оплате.

Не подписывайте подтверждение отсутствия любых претензий, если часть расчетов еще не завершена.

За сколько времени нужно предупредить собственника или жильца

Для расторжения найма жилья по инициативе собственника или жильца статья 43 части (2) и (4) Закона о жилье предусматривает общее правило предупреждения за три месяца. Закон содержит исключения.

Для найма недвижимости без определенного срока трехмесячное предупреждение предусмотрено также статьей 1281 частью (1) Гражданского кодекса.

Применение этих положений нужно проверить с учетом вида договора и основания прекращения. Указанные в договоре 30 дней нельзя считать достаточными только потому, что стороны подписали документ.

Если обе стороны согласны на более раннюю дату, зафиксируйте согласие. Если договоренности нет, необходимо установить, допускается ли прекращение по инициативе одной стороны в заявленных обстоятельствах.

Когда возможно расторжение без трехмесячного предупреждения

Закон предусматривает специальные случаи. Для жильца статья 43 часть (5) упоминает, в частности, утрату платежеспособности, определенные проблемы содержания имущества и реальную опасность для здоровья.

Наличие такого основания необходимо проверить. Само по себе сообщение о найденной квартире или неудобстве дальнейшего проживания не подтверждает применение исключения.

При ссылке на неисправность или опасность сохраняйте обращения, ответы, фотографии и документы специалистов. Они помогают установить характер проблемы и действия сторон.

Если основанием выступает задолженность, расчет и взыскание долга рассматриваются в статье о квартиранте, который не платит за квартиру.

Как подготовить уведомление о расторжении

Для жилья предложение о расторжении оформляется письменно согласно статье 43 части (6) Закона № 75/2015.

Часть (7) той же статьи предусматривает, что несоблюдение ее требований влечет недействительность предложения (предварительного уведомления) о расторжении. Поэтому форму и сроки стоит проверить до отправки.

Из документа должно быть понятно:

• кто направляет уведомление и кому;
• о каком договоре и квартире идет речь;
• какое основание заявляется;
• какая дата прекращения предполагается;
• как предлагается организовать возврат жилья.

Проверьте адреса и способы связи, указанные в договоре. Если действует представитель, уточните его полномочия.

Сохраните направленный документ и подтверждение передачи. Общие правила уведомлений содержатся в статье 22 Гражданского кодекса.

Сообщение в мессенджере может иметь значение, но любой чат нельзя заранее считать достаточным соблюдением формы и порядка уведомления. Это зависит от применимых требований и доказательств.

Поэтому образец письма без проверки договора может оказаться неподходящим. Особенно если прекращение происходит до окончания срока или другая сторона уже возражает.

Если на уведомление не ответили

Закон о жилье предусматривает срок рассмотрения письменного уведомления, не превышающий одного месяца с момента его официального предъявления. Если сторона, получившая уведомление, не ответила письменно в установленный срок, договор согласно части (9) считается расторгнутым по умолчанию. При отказе часть (10) позволяет заинтересованной стороне требовать расторжения в судебном порядке. См. статью 43 части (8), (9) и (10).

Срок рассмотрения и срок предварительного предупреждения имеют разное назначение. Отсутствие ответа не позволяет без проверки считать, что квартира должна быть освобождена ровно через месяц.

Установите, правильно ли подготовлен и передан документ, какое основание применимо и когда прекращается договор. При споре о дате или возражениях другой стороны стоит проверить документы до дальнейших действий.

Акт возврата квартиры: что указать при передаче

Назначьте встречу и подготовьте акт, составленный при заселении. Сравните состояние квартиры с первоначальным описанием, описью и фотографиями.

В акте возврата стоит указать:

• дату и участников передачи;
• адрес и данные квартиры;
• состояние помещений, оборудования и мебели;
• количество переданных ключей и устройств доступа;
• показания счетчиков;
• замечания сторон;
• оставшиеся вопросы по расчетам;
• фотографии, прилагаемые к акту.

Не ограничивайтесь фразой «квартира передана в хорошем состоянии», если есть конкретные замечания. Укажите, где обнаружена проблема и какого имущества она касается.

Возврат имущества регулируется статьей 1284 Гражданского кодекса. При оценке состояния учитываются положения об обычном износе из статьи 1265.

Условный пример: при осмотре обнаружена трещина на дверце шкафа. Стороны согласны, что она есть, но спорят о времени ее появления. В акте можно описать повреждение и разногласие. Не нужно заменять этот факт утверждением, что претензий нет.

Если собственник не принимает квартиру или ключи

Сохраните письменное предложение о передаче, дату встречи и ответ собственника. При его неявке или отказе фиксируйте обстоятельства и заявленные причины.

Фотографии и документ, составленный одной стороной, могут быть полезны, но не являются автоматическим подтверждением согласованного возврата.

Не оставляйте ключи у соседей или в почтовом ящике без четкой договоренности. Впоследствии может возникнуть спор о том, получил ли собственник доступ и когда квартира была возвращена.

Если договор уже прекратился, но имущество не возвращено, применяется правило о плате за период задержки, предусмотренное статьей 1286 Гражданского кодекса. Поэтому дату и факт возврата важно подтвердить.

Если жилец не освобождает квартиру

Сначала проверьте, прекратился ли договор и с какой даты. Требование выехать должно опираться на установленное основание.

Для принудительного выселения из жилья статья 44 Закона № 75/2015 предусматривает судебное решение.

Учитывайте и холодный период: часть (2¹) статьи 147 Исполнительного кодекса запрещает принудительное выселение из жилья, которое является единственным жильем должника, с 15 октября по 15 апреля. Исключение возможно, только если взыскатель докажет, что у него и членов его семьи нет подходящего жилья, а у должника и членов его семьи есть другое подходящее жилье, в которое можно немедленно переехать.

Смена замка или вынос вещей не заменяют процедуру. Если жилец отказывается передать квартиру, необходимо оценить документы и подготовить соответствующее требование.

Как закрыть расчеты после выезда

К дате передачи подготовьте сведения о внесенной плате и коммунальных расходах. Для счетов, которые еще не выставлены, согласуйте порядок последующей сверки.

Укажите, кто предоставляет счет, за какой период он учитывается и как подтверждается окончательный расчет.

По обеспечительному платежу зафиксируйте сумму и вопросы, которые остаются открытыми. Его возврат и возможные удержания зависят от договора и доказательств.

Передача квартиры может состояться до получения последнего счета. В документах должно быть понятно, что уже завершено и какие обязательства еще предстоит исполнить.

Когда стоит обратиться к адвокату

Проверка полезна до отправки уведомления, если непонятен срок предупреждения, договор заключен на определенный срок или заявляется основание для досрочного расторжения.

Она также нужна при споре о получении уведомления, отказе принять квартиру или требовании освободить ее немедленно.

Для консультации подготовьте договор, уведомления, подтверждения их передачи, ответы другой стороны и акты о состоянии квартиры.

Адвокату Леониду Попеску можно описать ситуацию через страницу помощи по вопросам недвижимости. Укажите желаемую дату прекращения и ближайшие сроки. Это поможет определить, какие документы необходимо проверить в первую очередь.