Покупка квартиры в Молдове: документы, стоимость оформления и порядок сделки

Для покупки готовой квартиры в Молдове обычно требуются удостоверения личности сторон, документ о приобретении квартиры продавцом, актуальная выписка из Реестра недвижимого имущества и документ об оценочной стоимости для налогообложения. Если есть супруг, другие собственники, представитель или ипотека, пакет дополняют.

Сделка проходит через нотариуса, затем право покупателя регистрируют в реестре. Помимо цены квартиры, нужно предусмотреть государственную пошлину, нотариальную оплату и кадастровые расходы.

Начните с двух вопросов: какие документы отсутствуют и сколько будет стоить оформление именно вашей покупки.

Какие документы подготовить покупателю и продавцу

Кто готовит	Документы
Покупатель	Действующий документ, удостоверяющий личность
Покупатель, если это требуется для оформления	Документы о семейном положении и режиме имущества
Продавец	Удостоверение личности и документ, на основании которого приобретена квартира
Для оформления сделки	Актуальная выписка из Реестра недвижимого имущества и документ об оценочной стоимости для налогообложения
Продавец, в зависимости от истории квартиры	Документы о браке, разводе, разделе имущества, необходимое согласие супруга
Продавец	Справка ассоциации о просроченной и неоплаченной задолженности
Сторона, действующая через представителя	Доверенность с необходимыми полномочиями
При ипотеке или покупке в кредит	Документы банка, договоры и согласования, необходимые для конкретной операции

Документом о приобретении может быть прежний договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, документ о приватизации или другое предусмотренное законом основание.

Выписку и документ об оценочной стоимости нотариус запрашивает для оформления сделки. Заранее уточните порядок их получения, чтобы не заказывать документы повторно. Перечень кадастровых документов на сайте АГУ.

Для собственной проверки попросите план квартиры и имеющиеся технические документы. Они позволяют заметить перепланировку и расхождения в площади. Заказывать новую техническую документацию при каждой продаже автоматически не требуется.

Покупателю также стоит заранее согласовать с банком перевод и выяснить, нужны ли подтверждения происхождения денег. Это отдельная подготовка, которая может повлиять на дату расчёта.

Сколько стоят нотариус и кадастр в 2026 году

Ниже приведены основные платежи в молдавских леях.

Платёж	Размер
Государственная пошлина при обычной продаже без специальной ставки	0,5% установленной законом расчётной базы
Нотариальное удостоверение, если заявитель является физическим лицом	Законодательная ставка 0,1% стоимости сделки, минимум 120 леев; возможна корректировка по письменному соглашению в предусмотренном законом порядке
Выписка из реестра за 3 рабочих дня	100 леев электронная или 130 леев бумажная
Выписка о стоимости из дополнительной главы реестра за 3 рабочих дня	100 леев электронная или 120 леев бумажная
Текущая регистрация права за 10 рабочих дней	260 леев
Регистрация за 3 рабочих дня	780 леев
Регистрация за 1 рабочий день	1 300 леев

Пошлина рассчитывается с учётом цены договора и предусмотренного законом минимального основания, связанного со стоимостью в реестре.

Для отчуждения недвижимости детям, супругу, родителям, братьям, сёстрам, бабушкам, дедушкам и внукам установлена ставка 0,1%. Отдельная ставка 0,1% действует для покупки жилья по программе Prima Casă. Закон о государственной пошлине, приложение № 1.

С 1 апреля 2026 года Министерство финансов не принимает новые заявки на финансирование компенсаций по программе Prima Casă, а компонент государственных гарантий продолжает действовать.

Оплата нотариуса регулируется отдельно. Попросите предварительный расчёт, в котором видны пошлина, удостоверение договора и дополнительные действия. Закон № 271/2003. Кадастровые тарифы размещены на сайте учреждения «Кадастр недвижимого имущества».

Как выглядит расчёт на практике

Предположим, квартира стоит 2 000 000 леев, продаётся физическим лицом, специальная ставка пошлины не применяется, а стоимость в реестре не превышает цену. Выбраны электронные выписки и обычный срок регистрации.

Расходы по перечисленным позициям:

10 000 + 2 000 + 100 + 100 + 260 = 12 460 леев.

В примере нотариальная оплата рассчитана по ставке 0,1%. Это ориентир для бюджета, а не окончательный счёт.

Отдельно могут оплачиваться банковский перевод, доверенности, переводы документов, услуги агентства, юридическая проверка, оценка и страхование при кредите.

По общему правилу расходы на составление, нотариальное удостоверение и регистрацию договора, а также получение необходимых документов несёт покупатель. Можно договориться об ином распределении. Лучше сделать это одновременно с согласованием цены. Гражданский кодекс, статья 1110.

Что проверить до передачи денег

На просмотре легко сосредоточиться на ремонте и пропустить вопросы, от которых зависит сама возможность покупки.

Сопоставьте квартиру с документами: адрес, кадастровый номер, площадь, собственников. Проверьте актуальные записи об ипотеке, арестах и других ограничениях. Если продавец показывает старую выписку, учтите, что она не подтверждает неизменность положения на день сделки.

Посмотрите, совпадает ли план с фактической планировкой. Уточните статус парковки и кладовой: они могут оформляться как отдельные объекты.

Затем выясните, кто пользуется квартирой и когда она будет освобождена. Наличие арендаторов или других прав пользования нужно обсудить до подписания, а обещание оставить мебель стоит превратить в конкретный перечень.

Отдельно проверьте задолженность

Последняя оплаченная квитанция не всегда показывает старые долги перед ассоциацией или начисления на общие расходы дома.

При переходе права собственности, кроме принудительного исполнения и процедуры несостоятельности, Закон о кондоминиуме предусматривает солидарную ответственность покупателя и продавца по определённым обязательствам перед ассоциацией и поставщиками услуг, оказываемых через неё. Ответственность приобретателя ограничена стоимостью объекта.

Иными словами, требование об оплате такого долга может получить новый владелец. Прямой отказ сторон от раскрытия задолженности через справку не отменяет предусмотренную законом ответственность, а условие, отступающее от этих правил, абсолютно ничтожно. Закон № 187/2022, статья 26.

Поэтому запросите справку, проверьте расчёты с поставщиками и согласуйте погашение выявленных долгов до окончательной оплаты квартиры.

Как оформить аванс, чтобы условия были понятны

До передачи денег должны быть проверены основные документы и согласованы письменные условия.

В соглашении укажите квартиру и её кадастровый номер, полную цену, внесённую сумму, срок основной сделки и последствия отказа каждой стороны. Если покупка зависит от ипотеки, отдельно предусмотрите ситуацию, когда банк не выдаёт кредит.

Аванс, задаток и плата за резервирование могут иметь разные последствия. Разговорного названия недостаточно, чтобы понять, когда деньги возвращаются. Если продавец отказывается вернуть деньги, адвокат по сделкам с недвижимостью оценит, что можно требовать.

Для предварительного договора закон требует соблюдения формы, установленной для основного договора, включая нотариальную, когда она обязательна. Расписка о получении денег не заменяет полноценное согласование будущей продажи. Гражданский кодекс, статья 999.

Когда стандартного пакета документов недостаточно

Квартира приобретена в браке

Запись только на одного супруга не всегда означает, что он вправе самостоятельно продать квартиру. Нотариус проверяет основание и время приобретения, режим имущества и необходимость согласия второго супруга.

После развода вопрос тоже может оставаться открытым: расторжение брака само по себе не подтверждает раздел квартиры.

Несколько собственников или продажа доли

Для продажи всей квартиры нужно надлежащее участие всех владельцев либо их представителей. При продаже доли постороннему лицу учитывается преимущественное право других сособственников.

Доля не равна конкретной комнате. Если продаётся половина квартиры, порядок пользования помещениями требует отдельного выяснения.

Собственник несовершеннолетний

Нужно проверить представительство и необходимые разрешения. Одной подписи родителя может оказаться недостаточно, поэтому такую ситуацию следует сообщить нотариусу заранее.

Продавец находится за границей

Представитель должен иметь действительную доверенность с подходящими полномочиями. Право подписать договор и право получить деньги следует проверять отдельно.

Иностранная доверенность может требовать апостиля или легализации и перевода. Требования зависят от страны и применимого договора. Содержание документа лучше согласовать с нотариусом в Молдове до его оформления. Информация МИД о нотариальных действиях.

На квартире есть ипотека

Нужен согласованный с банком порядок продажи: остаток задолженности, условия согласия, перечисление денег и снятие ипотеки.

Если вы сами используете кредит, запросите у своего банка полный перечень документов и расходов. Оценка, страхование и оформление залога добавляются к обычной процедуре покупки.

Что учесть при покупке квартиры у застройщика

Сначала выясните статус объекта. Готовая зарегистрированная квартира и жильё в строящемся доме требуют разной проверки.

Для строящегося объекта запросите сведения о продавце, документы на землю, разрешение на строительство, утверждённый план и кадастровую информацию. В договоре должны быть понятны срок ввода в эксплуатацию, комплектация, цена, правила изменения площади и устранения недостатков.

Для таких договоров предусмотрена предварительная регистрация права покупателя. До неё принимать предусмотренные договором платежи запрещено.

Далее действуют накопленные пределы оплаты:

• до завершения фундамента, после предварительной регистрации: 5%;
• после завершения фундамента: 35%;
• после возведения крыши и наружных стен: 70%;
• после ввода в эксплуатацию: 95%;
• после подтверждения права собственности согласно статье 1174 части (6) либо, если покупатель предъявил обоснованные претензии к недостаткам, после их устранения: 100%.

Если до завершения фундамента внесено 5%, предел 35% на следующем этапе включает эту сумму. Гражданский кодекс, статьи 1170–1176.

Название «резервирование» само по себе не выводит договорённость из-под защитных правил: значение имеет её содержание.

Как платить за квартиру: наличные, перевод, валюта

В 2026 году для покупки недвижимости между физическими лицами, не ведущими предпринимательскую деятельность, предел полной оплаты наличными составляет 1 305 000 леев. Это 75 прогнозируемых среднемесячных зарплат по 17 400 леев.

При более высокой цене нужен перевод, но до 200 000 леев допускается оплатить наличными. Рассрочка не меняет предел. Для покупки у компании применяются другие правила. Разъяснение ГНС, размер прогнозируемой зарплаты на 2026 год.

С 1 января 2027 года предел снижается до 50 прогнозируемых среднемесячных зарплат, согласно статье 11 части (4) пункту b) Закона № 34/2024. Точная сумма в леях будет зависеть от прогнозируемой зарплаты, утвержденной на 2027 год.

Если стоимость обсуждалась в евро, согласуйте валюту платежа, порядок пересчёта и дату курса. Возможность расчёта в иностранной валюте зависит от участников и условий операции. Закон о валютном регулировании.

Сохраняйте подтверждения всех платежей. Формулировка договора о полном расчёте должна соответствовать фактам. Если деньги ещё не поступили, подтверждать их получение нельзя.

Подписание договора, регистрация и передача квартиры

Попросите проект договора заранее. В день подписания проверьте:

• данные сторон и приобретаемые доли;
• адрес, кадастровый номер и состав имущества;
• полную цену и порядок оплаты;
• существующие обременения и условия их снятия;
• дату освобождения квартиры;
• передачу ключей, мебели и техники;
• обязательства по прежним долгам.

После удостоверения договора нотариус должен направить заявление о регистрации. В обычной купле-продаже возникновение права у покупателя связано с государственной регистрацией. Уточните, как получить результат, и проверьте внесённые данные. Описание процедуры от учреждения «Кадастр недвижимого имущества».

Передачу жилья удобно оформить актом с датой, состоянием помещений, показаниями счётчиков и перечнем переданного имущества.

Затем обновите отношения с поставщиками услуг. Ассоциацию необходимо уведомить о приобретении права в течение недели. Закон о кондоминиуме, статья 27.

Ответы на частые вопросы

Можно ли оформить покупку за один день?

Срочная кадастровая регистрация за один рабочий день является отдельной услугой. Подготовка документов, проверка нотариусом, получение разрешений и банковские расчёты могут занять дополнительное время.

Обязательно ли привлекать риелтора или адвоката?

Для обычной продажи обязательного участия этих специалистов нет. Отдельная юридическая проверка особенно полезна при сложной истории собственности, продаже доли, доверенности, споре или договоре на строящееся жильё.

Кто платит налог с дохода от продажи?

Налоговое обязательство продавца рассматривается отдельно от расходов покупателя на оформление.

В соответствующих случаях у физического лица облагается прирост капитала с учётом документально подтверждённой базы. Упрощённый расчёт при включении 50% чистого прироста и ставке 12% даёт 6% прироста, а не всей цены. Для основного жилья предусмотрено освобождение при выполнении условий, в том числе о трёхлетнем владении и проживании. Разъяснения ГНС.

Нужен ли энергетический сертификат?

Закон № 282/2023 об энергоэффективности зданий предусматривает обязательную энергетическую сертификацию зданий и их секций, выставленных на продажу или сдающихся внаём, а сертификат публикуется вместе с объявлением. Попросите продавца показать сертификат и уточните у нотариуса, как требование применяется на дату сделки. Информация Национального центра устойчивой энергии.

Перед окончательным расчётом проверьте, что документы готовы, судьба обременений и долгов определена, оплата подтверждается, а дата освобождения квартиры записана в договоре. Устные обещания о ключах, мебели и погашении кредита лучше превратить в конкретные обязательства до подписания.