Договор аренды в Молдове: о чём договориться до передачи денег и ключей

Квартира понравилась, цена устраивает, собственник готов передать ключи. Осталось подписать договор и внести деньги. Именно в этот момент легко пропустить условия, которые позже обойдутся дороже самой аренды.

Например, в договоре может быть написано, что любой ремонт оплачивает жилец, залог не возвращается при досрочном выезде, а собственник вправе менять стоимость по своему усмотрению. Пока отношения хорошие, такие пункты кажутся формальностью. При первом споре стороны начинают читать их буквально.

Перед подписанием договора аренды проверьте, кто сдаёт помещение, сколько вы будете платить в общей сложности, как возвращается залог, кто отвечает за неисправности и в каком порядке можно прекратить аренду. Состояние помещения и передаваемые вещи стоит зафиксировать отдельно.

В Молдове договор аренды недвижимости заключается письменно. Для жилья действуют также специальные правила Закона о жилье. Поэтому один и тот же шаблон нельзя без проверки использовать для квартиры, магазина и офиса. Гражданский кодекс, ст. 1252.

В Гражданском кодексе Молдовы такой договор называется договором имущественного найма (ст. 1251). Словом «аренда» кодекс обозначает отдельный договор, предметом которого являются земельный участок и (или) иное сельскохозяйственное имущество (ст. 1288). В статье мы используем привычное выражение «аренда квартиры», но ссылаемся на нормы об имущественном найме.

Быстрая проверка перед подписанием

Что проверить	На какой вопрос должен отвечать договор
Полномочия арендодателя	Имеет ли этот человек право сдавать помещение и получать деньги?
Объект аренды	Что именно передают: квартиру, парковочное место, кладовую, оборудование?
Платежи	Какова полная стоимость и какие расходы оплачиваются отдельно?
Залог	В каких случаях из него удерживают деньги и когда возвращают остаток?
Состояние имущества	Какие недостатки уже были при заселении?
Ремонт	Кто устраняет поломку и оплачивает работу?
Прекращение аренды	Когда и как нужно уведомить другую сторону, как вернуть помещение?

Кто сдаёт недвижимость и какие документы проверить

Начните с человека, который будет подписывать договор. Ключи от квартиры могут быть у родственника собственника, агента или предыдущего жильца. Сами по себе они не подтверждают право сдавать недвижимость.

Попросите актуальную выписку из Реестра недвижимого имущества и сверьте её с документом, удостоверяющим личность арендодателя. Проверьте собственников, адрес, кадастровый номер, зарегистрированные ограничения и обременения.

Если от имени владельца действует представитель, нужно проверить его полномочия. Право показать квартиру не обязательно включает право подписать договор, принять залог или ежемесячную плату.

Когда собственников несколько, следует выяснить, какие согласия необходимы для конкретной сделки. Объяснения «остальные не против» недостаточно.

Для аренды жилья приложение выписки, подтверждающей право собственности арендодателя, прямо предусмотрено ст. 34 Закона о жилье.

В самом договоре точно опишите объект. Если вам обещали парковочное место, доступ к подвалу или отдельную кладовую, внесите это в текст. Уточните, какие помещения и вещи находятся в вашем исключительном пользовании, а какие остаются общими.

Если недвижимость предлагает действующий арендатор, речь может идти о субаренде. Тогда нужно проверить основной договор, срок его действия и соблюдение условий передачи помещения другому лицу.

Арендная плата: сколько вы будете платить на самом деле

Объявление обычно показывает одну сумму. В договоре к ней могут добавиться коммунальные услуги, обслуживание здания, интернет, парковка и другие расходы.

До подписания договоритесь о пяти вещах:

1. Размер платы. Укажите точную сумму и период, за который она начисляется.
2. Срок оплаты. Например, конкретное число каждого месяца.
3. Способ оплаты. Банковский перевод или наличные с письменным подтверждением.
4. Дополнительные расходы. Перечислите их и определите, кто за что отвечает.
5. Порядок изменения цены. Условия должны быть понятными обеим сторонам.

Если стоимость привязана к иностранной валюте, уточните порядок расчёта суммы к оплате: какой курс применяется и на какую дату.

Отдельно проверьте, когда начинается начисление аренды. День подписания договора и день фактической передачи помещения могут не совпадать. Особенно это важно, если собственник ещё заканчивает ремонт.

Может ли собственник поднять цену?

Гражданский кодекс предусматривает изменение арендной платы по соглашению сторон. В определённых экономических обстоятельствах арендодатель может обратиться в суд за её пересмотром, не чаще одного раза в год. Это не означает, что закон разрешает ему автоматически повышать цену ежегодно. Гражданский кодекс, ст. 1263.

Если стороны согласуют индексацию, в договоре стоит указать формулу и дату её применения. Фраза «арендодатель вправе пересматривать плату в любое время» требует отдельной проверки.

При оплате переводом указывайте назначение платежа и месяц. При передаче наличных получайте подписанное подтверждение с датой, суммой и указанием, за что именно уплачены деньги.

Залог: как договориться о возврате денег

В быту залогом называют сумму, которую собственник получает на случай долгов или повреждений имущества. В договоре её могут обозначить как гарантийный или обеспечительный платёж.

Важно, чтобы из текста было понятно, как эти деньги используются.

Залог не считается автоматически оплатой последнего месяца. Если стороны хотят предусмотреть такую возможность, её нужно отдельно согласовать.

Укажите в договоре:

• размер залога и подтверждение его получения;
• какие обязательства он обеспечивает;
• основания и порядок удержаний;
• документы, которыми подтверждаются расходы или ущерб;
• срок возврата остатка после освобождения помещения.

Предусмотрите и ситуацию, когда последние коммунальные счета приходят уже после выезда. Можно согласовать временное удержание определённой суммы и срок окончательного расчёта. Это условие нужно сформулировать заранее, чтобы возврат денег не откладывался на неопределённое время.

За что можно удержать деньги?

Разбитое стекло, потерянный пульт и неоплаченная аренда могут быть основаниями для требований к жильцу. Но наличие повреждения, ответственность за него и размер удержания должны быть обоснованы.

Обычный износ оценивается иначе. Например, естественные следы аккуратного использования мебели нельзя автоматически приравнять к порче. Гражданский кодекс освобождает арендатора от ответственности за нормальный износ при надлежащем использовании имущества. Статья 1265 Гражданского кодекса.

Если договор предусматривает потерю всего залога при любом досрочном выезде, такую формулировку стоит проверить. Её правомерность и последствия зависят от содержания обязательств и обстоятельств прекращения аренды.

Как принять квартиру или помещение

Акт приёма-передачи нужен обеим сторонам. Арендатору он помогает подтвердить, что царапина на двери появилась до заселения. Собственнику позволяет показать, какая техника и в каком состоянии была передана.

В акте зафиксируйте:

• дату передачи и количество ключей;
• состояние стен, пола, окон, дверей и сантехники;
• мебель, технику и обнаруженные неисправности;
• показания счётчиков;
• работы, которые собственник обязался выполнить, и сроки;
• фотографии, согласованные сторонами как приложение.

Проверьте технику, воду, отопление, розетки и замки. Если что-то невозможно проверить в день передачи, укажите это.

Для жилья закон прямо предусматривает приложение акта о техническом состоянии при передаче и технических инструкций по пользованию. Это следует из ст. 34 Закона о жилье.

Не подписывайте формулировку «претензий к состоянию не имею», если видите протечку или неисправность. Опишите проблему и договорённость о её устранении.

До заселения также попросите показать последние счета. Зафиксируйте, какие начисления относятся к прежнему периоду и с какого момента расходы несёте вы.

Кто оплачивает ремонт и как сообщать о неисправностях

Сломалась стиральная машина. Собственник считает, что платить должен тот, кто ею пользовался. Жилец возражает: техника старая и давно требовала замены.

Ответ зависит от причины поломки, вида ремонта, состояния вещи при передаче и применимых условий договора.

По Гражданскому кодексу арендатор несёт расходы по текущему пользованию и содержанию имущества, а также выполняет текущий ремонт в пределах, которые справедливо возложить на него. Капитальный ремонт по общему правилу относится к обязанностям арендодателя, с учётом закона и условий договора. При этом арендатор не обязан выполнять текущий ремонт исключительно для устранения нормального износа. Гражданский кодекс, ст. 1264, 1265 и 1274.

Поэтому пункт «любой ремонт оплачивает арендатор» нельзя считать достаточным решением вопроса.

Лучше заранее определить порядок действий: кому сообщать о неисправности, как быстро должен последовать ответ, кто вызывает мастера и как согласовываются расходы. Для аварии нужен отдельный порядок, поскольку ждать несколько дней при прорыве трубы невозможно.

Сообщайте о проблеме письменно. Сохраняйте фотографии, заключение мастера, чеки и переписку.

Не рассчитывайте, что любую самостоятельно оплаченную работу можно сразу вычесть из аренды. Возмещение расходов и их зачёт требуют правового основания и соблюдения соответствующих условий.

Что делать с улучшениями

Если планируете перекрасить стены, установить кондиционер или встроенную мебель, заранее согласуйте работы и расходы. Определите, что можно забрать при выезде, что останется собственнику и предусмотрена ли компенсация.

Согласие на ремонт само по себе ещё не отвечает на вопрос, кто его оплачивает.

В договоре также стоит закрепить правила проживания и пользования: кто будет жить в квартире, допустимы ли животные, курение и передача помещения другим лицам.

Для обычных визитов собственника согласуйте предварительное уведомление и удобное время. Аварийный доступ следует рассматривать отдельно.

Как прекратить аренду: срок, уведомление и задолженность

Проверьте не только дату окончания договора, но и возможность выйти из него раньше. Смена работы, переезд или закрытие бизнеса могут произойти до истечения срока аренды.

Договор должен отдельно регулировать окончание срока, прекращение по соглашению сторон и случаи нарушения обязательств.

За сколько нужно предупредить о выезде из жилья?

Закон о жилье предусматривает общее правило о трёхмесячном предварительном уведомлении при расторжении по инициативе как арендодателя, так и арендатора. Есть специальные исключения.

Например, закон предусматривает отдельные основания для прекращения без такого уведомления при серьёзных нарушениях со стороны жильца. Для арендатора также существуют исключения, в том числе когда состояние жилья создаёт реальную угрозу здоровью.

Порядок действий от уведомления до возврата ключей описан в статье о расторжении договора аренды жилья и передаче квартиры.

Предложение о расторжении должно быть письменным. Закон устанавливает порядок его рассмотрения и возможность обращения в суд при отказе другой стороны. Поэтому срок и процедуру нужно проверять применительно к конкретной ситуации. Закон о жилье, ст. 43.

Если обе стороны согласны закончить аренду раньше, оформите соглашение. Укажите дату возврата помещения, оставшиеся платежи и порядок расчёта по залогу.

Что происходит при неуплате аренды?

Собственнику стоит вести расчёт задолженности и сохранять подтверждения начислений, платежей и уведомлений. Если предусмотрена неустойка, порядок её расчёта должен быть понятным.

Закон о жилье допускает расторжение без трёхмесячного предварительного уведомления при «невнесении платы за наем в полном объеме или оплате менее половины ее размера за период, составляющий не менее 3 месяцев подряд». При частичной оплате важно, сколько было внесено за каждый из этих месяцев. Закон № 75/2015, ст. 43 ч. (3) п. b). Это не означает, что первые месяцы просрочки разрешены или не влекут последствий.

При временных финансовых трудностях стороны могут согласовать график погашения долга. Зафиксируйте его письменно.

Если долг уже есть, прочитайте, что может сделать собственник, когда квартирант не платит.

Может ли собственник сменить замок?

Задолженность не даёт права самостоятельно выселить жильца. Если после прекращения договора он отказывается освобождать жильё, принудительное выселение осуществляется на основании судебного решения в установленном порядке.

Замена замка и вынос вещей не заменяют эту процедуру. Закон о жилье, ст. 44.

Учитывайте и холодный период: часть (2¹) статьи 147 Исполнительного кодекса запрещает принудительное выселение из жилья, которое является единственным жильём должника, с 15 октября по 15 апреля. Исключение возможно, только если взыскатель докажет, что у него и членов его семьи нет подходящего жилья, а у должника и членов его семьи есть другое подходящее жильё, в которое можно немедленно переехать.

Как оформить выезд

При возврате помещения составьте акт: состояние имущества, показания счётчиков, переданные ключи, выявленные повреждения и расчёт по залогу.

Если остаются спорные суммы, опишите их. Не подписывайте подтверждение полного расчёта, если расчёт фактически не завершён.

Нужно ли заверять договор у нотариуса и где его регистрировать

Для обычного договора аренды частной недвижимости общее требование закона состоит в письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение по общему правилу не требуется.

При этом нотариальное удостоверение, кадастровая регистрация и налоговая регистрация решают разные задачи.

Отметка в Реестре недвижимого имущества

Права аренды недвижимости, установленные на срок более трёх лет, подлежат обязательной отметке в Реестре недвижимого имущества. При меньшем сроке отметка также возможна по заявлению правообладателей. Закон о кадастре недвижимого имущества, ст. 43.

Это имеет значение и при продаже помещения. Нельзя исходить из того, что продажа всегда прекращает аренду или что любой договор одинаково защищает арендатора перед новым владельцем. Применяются условия ст. 1276 Гражданского кодекса, в том числе связанные со сроком аренды и её отражением в реестре.

Регистрация в Государственной налоговой службе

Для распространённой ситуации, когда физическое лицо — налоговый резидент, не занимающееся предпринимательской деятельностью, сдаёт недвижимость другому физическому лицу, предусмотрены регистрация договора в течение семи дней и налог в размере 7% от ежемесячной стоимости договора. Эти обязанности разъясняет Государственная налоговая служба.

Если одной из сторон выступает компания или собственник является нерезидентом, налоговый порядок нужно проверять отдельно. Ставку 7% нельзя применять ко всем договорам аренды.

Отдельно от регистрации Закон № 282/2023 об энергоэффективности зданий предусматривает обязательную энергетическую сертификацию зданий и их секций, которые сдаются внаём, а сертификат публикуется вместе с объявлением. Спросите собственника, есть ли у помещения такой сертификат.

Что дополнительно проверить при аренде магазина, офиса или салона

Для бизнеса важно выяснить, подходит ли помещение для запланированной деятельности с юридической и технической стороны.

Согласие собственника открыть салон или кафе не заменяет необходимых разрешений.

До подписания уточните назначение помещения, требования к деятельности, доступную электрическую мощность, вентиляцию, водоснабжение и условия доступа клиентов.

В договоре особенно важны:

• период на ремонт и дата начала начисления аренды;
• кто получает необходимые документы;
• последствия отказа в разрешениях;
• условия установки вывески;
• дополнительные платежи и НДС, если применимо;
• право на выполненные улучшения и порядок их компенсации;
• основания досрочного прекращения.

Если вы вкладываете значительную сумму в ремонт, сопоставьте её со сроком аренды и условиями выхода из договора. Возможность потерять помещение через короткое время напрямую влияет на смысл таких вложений.

Специальные правила аренды жилья нельзя автоматически переносить на коммерческие помещения. Для аренды недвижимости без определённого срока Гражданский кодекс предусматривает трёхмесячное предварительное уведомление. В других случаях нужно учитывать срок договора и конкретное основание прекращения. Гражданский кодекс, ст. 1281–1283.

Когда стоит показать договор юристу

Проверка особенно полезна, если предусмотрены крупный залог, длительный срок аренды, дорогой ремонт или возможность одностороннего изменения условий.

Для анализа подготовьте проект договора, выписку из Реестра недвижимого имущества, документы представителя, акт передачи и список имущества. Приложите переписку с договорённостями о ремонте, платежах и сроках. Важные обещания должны попасть в окончательный текст.

Если спор уже возник, понадобятся подписанный договор, подтверждения оплаты, уведомления, фотографии и сообщения сторон.

Шаблон помогает собрать основные условия, но не учитывает конкретное помещение, права собственника и договорённости о деньгах. Проверка договора позволяет обнаружить эти пробелы до того, как они станут причиной конфликта.

Планируете арендовать или сдавать недвижимость в Молдове? Обратитесь за составлением или проверкой договора аренды до его подписания. Если разногласия уже возникли, юридическая помощь может понадобиться для переговоров, возврата залога, взыскания долга или прекращения аренды.