Квартирант не платит за квартиру: что может сделать собственник в Молдове

Если арендатор не платит аренду, начните с проверки задолженности и документов. Установите, какие платежи просрочены, подготовьте расчет и направьте письменное требование об оплате. Если договориться не удается, можно рассмотреть взыскание долга через суд.

Освобождение квартиры требует отдельной проверки. Задолженность сама по себе не дает собственнику права сменить замок или вынести вещи жильца. Для принудительного выселения из жилого помещения применяется судебный порядок, предусмотренный статьей 44 Закона № 75/2015 о жилье.

Статья касается прежде всего квартир и домов в частной собственности в Республике Молдова. Для коммерческих помещений условия прекращения договора необходимо проверять отдельно.

Как установить сумму задолженности

Проверьте договор, банковские переводы, расписки и переписку. Иногда спор возникает потому, что стороны по-разному учитывают платежи или не зафиксировали изменение срока оплаты.

Составьте расчет по каждому месяцу:

• сколько должно было быть уплачено;
• когда наступил срок платежа;
• сколько фактически получено;
• какая сумма осталась;
• какие коммунальные расходы предъявляются отдельно.

Учтите договоренности об отсрочке или снижении платы. Если вы согласились перенести срок, требование должно учитывать эту договоренность.

Условный пример: ежемесячная плата составляет 7 500 леев. За два месяца жилец перечислил 10 000 леев именно в счет платы за квартиру. Остаток составляет 5 000 леев. Коммунальные платежи и возможная неустойка рассчитываются отдельно.

Не объединяйте все требования в одну сумму без пояснений. Из расчета должно быть понятно, за какой период и на каком основании запрашиваются деньги.

Общие вопросы платежей и условий договора разобраны в руководстве по договору найма недвижимости в Молдове.

Какие документы подготовить

Для взыскания важно подтвердить условия оплаты и показать, какая часть обязательства осталась неисполненной.

Подготовьте:

• договор и дополнительные соглашения;
• акт первоначальной передачи квартиры;
• банковские выписки;
• документы о получении наличных;
• счета за расходы, которые вы предъявляете жильцу;
• переписку об оплате, отсрочках и задолженности;
• ранее направленные требования и подтверждения их передачи.

Сохраняйте переписку целиком. Сообщение «оплачу в пятницу» может иметь значение, но без предыдущих сообщений не всегда понятно, о какой сумме и периоде идет речь.

Если деньги передавались наличными, проверьте выданные подтверждения. Обязанность собственника, являющегося физическим лицом и не занимающегося предпринимательской деятельностью, выдавать письменное подтверждение получения платы предусмотрена статьей 37 частью (9) Закона о жилье.

Если письменного договора нет

Соберите переводы, сообщения, расписки и документы о передаче квартиры. Не удаляйте переписку, даже если отношения с жильцом испортились.

Отсутствие подписанного договора осложняет установление условий и доказывание. Для найма недвижимости статья 1252 Гражданского кодекса требует письменную форму.

Нельзя заранее утверждать, что одних сообщений достаточно для взыскания или что без договора получить деньги невозможно. Сначала необходимо оценить документы и обстоятельства.

Как потребовать оплату

В письменном требовании укажите квартиру, договор, неоплаченные периоды и расчет задолженности. Дополнительные суммы перечислите отдельно с объяснением их основания.

Укажите способ оплаты и предоставляемый срок. Он определяется с учетом договора и ситуации. Универсальное правило «дать три дня» или «обязательно ждать десять дней» здесь использовать не следует.

Проверьте условия договора о сообщениях между сторонами. Важно установить, кому и по какому адресу направляется документ, какой способ предусмотрен и чем подтверждается его получение.

Общие правила уведомлений установлены статьей 22 Гражданского кодекса. Сохраните текст требования и доказательства его передачи.

Если вы хотите также прекратить найм, необходимо отдельно проверить основание и процедуру. Требование погасить долг не устанавливает автоматически дату выезда.

Стоит ли соглашаться на рассрочку

Если жилец признает задолженность и предлагает конкретные даты платежей, стороны могут обсудить рассрочку.

В письменном соглашении стоит определить:

• признанную сумму долга;
• размер и дату каждого платежа;
• порядок внесения текущей платы;
• последствия нарушения нового графика.

Условный пример: накопился долг в 9 000 леев. Жилец предлагает погасить его тремя платежами по 3 000 леев. Необходимо уточнить, вносятся ли эти суммы дополнительно к текущей плате за квартиру и в счет какого долга учитывается каждый перевод.

Обещание «отдам, когда будут деньги» оставляет дату исполнения неопределенной. Если вы принимаете отсрочку, проверьте, как новая договоренность влияет на дальнейшие требования.

Если квартирант оспаривает долг

Попросите объяснить возражения и предоставить документы. Жилец может утверждать, что передал деньги наличными, получил согласие на уменьшение платы или оплатил работы, которые должен был организовать собственник.

Сопоставьте эти объяснения с договором и перепиской.

При ссылках на неисправности квартиры важно установить, когда о них сообщили, как они влияли на пользование жильем и какие меры предпринимались. Уменьшение платы из-за недостатков имущества регулируется, в частности, статьей 1255 Гражданского кодекса.

Расходы на ремонт также требуют проверки. Само наличие чека не означает, что всю сумму можно было удержать из платы за квартиру.

Выделите бесспорную часть расчета и суммы, по которым позиции расходятся. Это поможет точнее сформулировать требование и оценить перспективу спора.

Что можно требовать помимо основной задолженности

Коммунальные расходы подтверждаются условиями обязательства, счетами и расчетом соответствующего периода. Не каждый расход собственника можно переложить на жильца.

Проценты за просрочку регулируются статьей 942 Гражданского кодекса. При наличии договорной неустойки за просрочку эта норма предусматривает выбор между процентами и неустойкой. Автоматически складывать их за одно нарушение не следует.

Требования о повреждении имущества рассчитываются отдельно. Для них могут иметь значение акт передачи, фотографии и документы о состоянии вещей.

Обеспечительный платеж, который стороны часто называют залогом за квартиру, тоже учитывается отдельно. Проверьте, допускается ли его использование для погашения задолженности и какие условия необходимо соблюсти. Сумму, уже обоснованно зачтенную в погашение долга, нельзя требовать повторно.

Когда обращаться в суд за взысканием

Если платеж не поступил и согласованный график не выполняется, можно рассмотреть требование о взыскании задолженности.

До обращения проверьте расчет, доказательства и возможные обязательные предварительные действия. Порядок обращения определяется с учетом сторон, договора и заявленных требований.

Упоминание трех месяцев в нормах о расторжении не означает, что любое требование о взыскании уже наступившего платежа нужно отложить на три месяца.

Определите и свой дальнейший интерес: продолжать найм после погашения долга или добиваться возврата денег и освобождения квартиры. От этого зависит состав требований.

Судебное решение не гарантирует немедленного получения денег. Если должник не платит добровольно, отдельно рассматривается принудительное исполнение.

Расторжение договора аренды за неуплату

Статья 1282 часть (1) пункт c) Гражданского кодекса предусматривает основание для расторжения при неуплате в течение трех месяцев после наступления срока платежа, если договором не предусмотрено иное.

Для жилья необходимо учитывать также статью 43 Закона № 75/2015. Она устанавливает правила предварительного уведомления и специальные случаи расторжения без трехмесячного предупреждения.

Одно из таких оснований, часть (3) пункт b) статьи 43, касается «невнесения платы за наем в полном объеме или оплаты менее половины ее размера за период, составляющий не менее 3 месяцев подряд». При частичных платежах важно, сколько внесено за каждый из этих месяцев. Любую недоплату нельзя автоматически приравнивать к полной неоплате.

До требования освободить квартиру нужно определить основание, подготовить письменное уведомление и проверить дату прекращения договора.

Как выселить квартиранта, который не платит

Если после прекращения найма жилец отказывается освобождать квартиру, применяется судебный порядок. Исполнение выселения регулируется статьей 147 Исполнительного кодекса.

Учитывайте и холодный период: часть (2¹) статьи 147 Исполнительного кодекса запрещает принудительное выселение из жилья, которое является единственным жильем должника, с 15 октября по 15 апреля. Исключение возможно, только если взыскатель докажет, что у него и членов его семьи нет подходящего жилья, а у должника и членов его семьи есть другое подходящее жилье, в которое можно немедленно переехать.

Собственник не заменяет эту процедуру сменой замка, отключением коммунальных услуг или изъятием вещей.

Не следует считать квартиру возвращенной только потому, что жилец несколько дней не появляется и не отвечает на звонки. Сначала необходимо выяснить обстоятельства и проверить документы.

Общий порядок уведомления и возврата жилья рассмотрен в статье о расторжении договора аренды квартиры.

Когда нужна консультация адвоката

Анализ особенно полезен, если платежи были частичными, договор не подписан, жилец ссылается на недостатки квартиры или вы хотите одновременно взыскать задолженность и добиться освобождения жилья.

Подготовьте договор, расчет долга, подтверждения платежей и переписку. Укажите, продолжает ли квартирант пользоваться квартирой и какие требования уже направлялись.

Для консультации с адвокатом Леонидом Попеску по вопросам недвижимости и связанных с ней споров кратко опишите период задолженности и желаемый результат. Документы помогут определить обоснованную сумму требований и дальнейшие действия.