Chiriașul nu plătește chiria: ce poate face proprietarul în Moldova

Dacă chiriașul nu plătește chiria, verifică suma restantă, adună dovezile și cere plata în scris. Puteți conveni un calendar de achitare. Dacă nu ajungeți la o soluție, poți solicita recuperarea datoriei prin instanță.

Dacă vrei și eliberarea imobilului, trebuie analizate separat condițiile de încetare a contractului. Restanța nu îți permite să schimbi încuietoarea sau să scoți bunurile chiriașului.

Explicațiile de mai jos privesc în principal apartamentele și casele proprietate privată din Republica Moldova. Pentru spații comerciale, regulile speciale privind locuințele nu se aplică automat.

Stabilește exact cât îți datorează chiriașul

Începe cu contractul și istoricul plăților. Verifică suma chiriei, scadența, modalitatea de achitare și eventualele înțelegeri ulterioare.

Pregătește un calcul pe luni, cu:

• chiria datorată și data scadenței;
• plățile primite, cu suma și data fiecăreia;
• diferența rămasă;
• utilitățile și alte cheltuieli solicitate separat;
• eventualele penalități, calculate distinct.

Dacă ai acceptat o amânare sau o reducere, ține cont de acea înțelegere. Verifică actele adiționale și mesajele înainte de a transmite o sumă finală.

Exemplu ipotetic: chiria este de 8.000 de lei pe lună. Pentru două luni ajunse la scadență, chiriașul a achitat 5.000 de lei, exclusiv pentru chirie. Restanța este de 11.000 de lei. Facturile și eventualele penalități se verifică separat.

Un calcul clar îți permite să arăți de unde provine datoria și să identifici mai ușor plățile pe care chiriașul le contestă.

Pentru regulile generale despre chirie, cheltuieli și clauzele de plată, vezi ce verifici într-un contract de locațiune în Moldova.

Pregătește documentele care susțin cererea de plată

Contractul arată ce ați convenit. Dovezile plăților și corespondența ajută la stabilirea obligațiilor rămase.

Sunt utile:

• contractul, anexele și actele adiționale;
• actul de predare-primire;
• extrasele bancare și confirmările plăților în numerar;
• facturile și dovezile achitării cheltuielilor pe care le ceri chiriașului;
• mesajele despre restanțe, amânări sau reduceri;
• notificările transmise și dovezile comunicării lor.

Păstrează conversațiile complete, cu datele și participanții identificabili. Un mesaj izolat poate să nu arate întreaga înțelegere.

Pentru plățile în numerar, verifică înscrisurile eliberate la încasare. Obligația locatorului persoană fizică fără activitate de antreprenoriat de a confirma plata printr-un înscris este prevăzută de art. 37 alin. (9) din Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe.

Dacă nu ai un contract semnat

Adună documentele existente: transferuri, mesaje, confirmări de plată și înscrisuri privind predarea imobilului.

Lipsa contractului scris complică analiza și proba. Nu presupune că mesajele înlocuiesc automat contractul sau că lipsa semnăturii înlătură orice posibilitate de recuperare. Situația trebuie examinată concret, inclusiv în raport cu forma scrisă cerută pentru locațiunea unui imobil de art. 1252 din Codul civil.

Cere achitarea restanței în scris

Poți începe cu o discuție pentru a afla de ce întârzie plata. Dacă suma nu este achitată, formulează cererea în scris.

Precizează contractul și imobilul, lunile restante, suma solicitată și calculul ei. Indică modalitatea de plată și termenul acordat pentru achitare, stabilit în funcție de contract și de situație.

Verifică regulile contractuale privind comunicările: adresa destinatarului, mijlocul folosit și persoana căreia trebuie transmis documentul. Păstrează cererea și dovada comunicării. Regulile generale privind notificările sunt prevăzute de art. 22 din Codul civil.

Nu confunda cererea de plată cu propunerea de încetare a contractului. Dacă urmărești și încetarea închirierii, documentul trebuie pregătit în raport cu temeiul juridic aplicabil.

Un model universal de notificare poate omite condiții importante, mai ales în cazul unei locuințe sau al unui contract cu clauze neclare.

Dacă accepți plata în rate, stabilește date precise

Eșalonarea poate fi o soluție când chiriașul recunoaște datoria și propune un calendar pe care îl poate respecta.

Consemnați în scris:

• suma recunoscută și perioada din care provine;
• valoarea ratelor și scadențele;
• modul în care se achită chiria curentă;
• ce se întâmplă dacă noul calendar nu este respectat.

Exemplu ipotetic: chiriașul recunoaște o restanță de 12.000 de lei și propune trei rate de câte 4.000 de lei. Acordul trebuie să precizeze dacă acestea se plătesc pe lângă chiria lunară și pentru ce datorie se înregistrează fiecare transfer.

O promisiune de tipul „plătesc când pot” nu stabilește o scadență clară. Dacă accepți amânarea, verifică și ce efect are noua înțelegere asupra demersurilor pe care intenționezi să le faci.

Ce faci dacă chiriașul contestă suma

Chiriașul poate susține că a plătit numerar, că ai acceptat o reducere sau că anumite lucrări trebuie suportate de tine.

Cere explicațiile și documentele pe care se bazează. Compară-le cu contractul, dovezile plăților și corespondența.

Dacă sunt invocate defecte ale locuinței, verifică ce ți-a fost comunicat, când ai aflat și ce măsuri au fost luate. Codul civil reglementează reducerea chiriei pentru anumite vicii ale bunului, inclusiv prin art. 1255. Existența unui asemenea drept și suma afectată trebuie analizate pe baza faptelor.

La lucrările achitate de chiriaș contează cine avea obligația să le efectueze, dacă au fost acceptate și în ce condiții se solicită recuperarea cheltuielilor.

Examinează obiecțiile înainte de a formula pretențiile finale. Separă sumele asupra cărora sunteți de acord de cele care rămân în dispută.

Ce sume poți cere pe lângă chiria restantă

Utilitățile trebuie justificate prin obligațiile aplicabile, facturi și calculul perioadei aferente. Nu adăuga automat orice cheltuială legată de imobil.

Dobânda de întârziere este reglementată de art. 942 din Codul civil. Dacă ai prevăzut o penalitate pentru întârziere, aceeași normă stabilește alegerea între dobândă și penalitate. Nu le cumula automat pentru aceeași întârziere.

Eventualele pagube se documentează separat. Fotografiile, actele de predare și documentele de constatare sau reparație pot fi relevante, în funcție de pretenția formulată.

Garanția primită la început trebuie și ea evidențiată separat. Verifică dacă și în ce condiții poate acoperi restanțele. Nu cere încă o dată o sumă deja stinsă prin folosirea justificată a garanției.

Când te poți adresa instanței pentru recuperarea chiriei

Dacă plata nu se face și nu există o înțelegere respectată, poți analiza formularea unei cereri de încasare a datoriei.

Pregătește calculul actualizat și documentele pentru fiecare sumă solicitată. Verifică și dacă legea sau contractul impun anumite demersuri prealabile.

Nu trebuie confundată scadența chiriei cu termenul relevant pentru rezoluțiunea contractului. Faptul că anumite reguli de încetare se referă la trei luni de neplată nu înseamnă că orice cerere de recuperare a chiriei scadente trebuie amânată trei luni.

Forma cererii, instanța competentă și procedura se stabilesc în funcție de contract, părți și pretenții. Obținerea unei hotărâri nu garantează încasarea imediată: dacă plata nu este făcută voluntar, urmează analiza executării silite.

Dacă vrei și eliberarea imobilului

Pentru neplată, art. 1282 alin. (1) lit. c) din Codul civil permite locatorului să ceară rezoluțiunea când chiria nu este plătită timp de trei luni după expirarea termenului de plată, dacă în contract nu este prevăzut altfel.

Pentru locuințe trebuie analizat și art. 43 din Legea nr. 75/2015. Acesta prevede un preaviz de trei luni și anumite excepții. Una dintre ele, la alin. (3) lit. b), privește „neachitarea totală a chiriei sau a mai puțin de jumătate din aceasta pentru o perioadă de cel puțin 3 luni consecutive”. La plățile parțiale contează deci cât s-a achitat în fiecare dintre aceste luni.

Propunerea de rezoluțiune se face în scris. Condițiile comunicării, răspunsul chiriașului și data încetării trebuie verificate înainte de a cere eliberarea locuinței.

Pentru pașii de la notificare până la restituirea cheilor, vezi încetarea contractului de chirie și predarea imobilului.

Dacă acesta refuză să plece după încetarea contractului, evacuarea forțată se cere în baza unei hotărâri judecătorești, potrivit art. 44 din Legea cu privire la locuințe. Executarea evacuării este reglementată de art. 147 din Codul de executare.

Ține cont și de perioada rece: art. 147 alin. (2¹) din Codul de executare interzice evacuarea silită din locuința în care debitorul își are unicul domiciliu între 15 octombrie și 15 aprilie. Excepție face situația în care creditorul dovedește că el și familia sa nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare, iar debitorul și familia sa au o altă locuință corespunzătoare în care se pot muta de îndată.

Schimbarea încuietorii, scoaterea bunurilor sau întreruperea utilităților ca mijloc de presiune pot crea un litigiu suplimentar.

Distingem și chiria restantă de chiria pentru perioada rămasă după încetare. Art. 1287 din Codul civil limitează cererea chiriei ratate după rezoluțiunea pentru neexecutarea fără justificare a obligațiilor chiriașului, păstrând posibilitatea despăgubirilor în condițiile legii.

Când este utilă analiza unui avocat

Solicită o analiză dacă există plăți parțiale, obiecții privind locuința, lipsa unui contract semnat sau neclarități despre notificări. Este utilă și înainte de a cere împreună recuperarea datoriei și eliberarea imobilului.

Pregătește contractul, situația restanțelor, dovezile plăților și corespondența. Precizează dacă vrei continuarea închirierii după achitare sau încetarea ei.

Pentru o consultație cu avocatul Leonid Popescu în materia dreptului imobiliar și funciar, descrie de când există restanța și dacă locatarul mai ocupă imobilul. Analiza documentelor poate clarifica suma solicitată și pașii potriviți situației.