Încetarea contractului de chirie în Moldova: notificarea și predarea imobilului

Pentru a încheia corect închirierea, stabilește mai întâi temeiul și data încetării. Verifică dacă trebuie transmisă o notificare și ce preaviz se aplică. La plecare, documentează predarea imobilului, a cheilor și situația plăților.

Mutarea chiriașului, expirarea contractului și predarea cheilor sunt împrejurări diferite. Dacă rămân neclare, pot apărea dispute despre chiria datorată, starea locuinței sau momentul în care proprietarul a primit-o înapoi.

Articolul privește în principal apartamentele și casele proprietate privată din Republica Moldova. Pentru locuințe există reguli speciale. Acestea nu se transferă automat contractelor pentru spații comerciale.

Verifică de ce și când încetează contractul

Înainte de notificare, citește clauzele despre durată, prelungire și încetare. Identifică situația în care vă aflați:

• contractul ajunge la data de expirare;
• ambele părți acceptă încetarea;
• una dintre părți vrea să încheie închirierea înainte de termen;
• este invocată o încălcare a obligațiilor.

„Încetare” este termenul general. Pentru anumite forme de încetare, legislația actuală folosește „rezoluțiune”. Denumirea „reziliere” apare încă în contracte și texte mai vechi. Contează temeiul aplicabil, nu doar titlul documentului.

Pentru verificările generale privind durata și clauzele contractuale, vezi ghidul despre contractul de locațiune în Moldova.

Dacă a ajuns contractul la termen

Expirarea termenului este un temei de încetare prevăzut de art. 1279 din Codul civil.

Verifică însă dacă există o clauză de prelungire și dacă trebuie comunicată intenția de a nu continua închirierea. Organizați predarea înainte să apară neclarități despre perioada următoare.

Potrivit art. 1280 alin. (1) din Codul civil, continuarea tacită a raporturilor după expirare poate duce la prelungirea contractului pe termen nedeterminat.

Dacă locatarul rămâne, proprietarul acceptă situația și plățile continuă, trebuie analizat ce efect au aceste împrejurări. Simpla ocupare a imobilului împotriva voinței proprietarului nu trebuie confundată cu o continuare acceptată de ambele părți.

Exemplu ipotetic: contractul expiră la 31 iulie. Chiriașul rămâne în august, iar proprietarul primește chiria fără să clarifice condițiile continuării. În septembrie, nu este suficient să se invoce doar data de expirare din contract. Trebuie verificat și comportamentul părților după acea dată.

Dacă ambele părți acceptă încetarea

Când există acord, consemnați în scris data încetării și condițiile predării. Posibilitatea încetării prin acord este prevăzută, pentru locuințe, de art. 43 alin. (1) din Legea nr. 75/2015 cu privire la locuințe.

Acordul ar trebui să clarifice:

• data la care se încheie raportul contractual;
• data și ora predării;
• chiria și cheltuielile rămase de achitat;
• modul de regularizare a facturilor care nu au sosit;
• ce rămâne de clarificat privind garanția;
• eventualele pretenții asupra cărora nu există încă acord.

Exemplu ipotetic: contractul este încheiat până în decembrie, dar chiriașul dorește să plece la 30 iunie. Proprietarul acceptă. Înțelegerea scrisă trebuie să arate dacă închirierea încetează la 30 iunie și ce plăți mai rămân, astfel încât acceptarea plecării să nu fie confundată cu renunțarea la orice pretenție.

Nu semna o declarație că „părțile nu mai au pretenții” dacă există facturi, pagube sau sume care nu au fost lămurite.

Ce preaviz se aplică unei locuințe

Pentru rezoluțiunea unei locuințe la inițiativa proprietarului sau a chiriașului, art. 43 alin. (2) și (4) din Legea cu privire la locuințe prevede, ca regulă, un preaviz de trei luni.

Legea stabilește și excepții. Aplicarea regulii trebuie verificată în raport cu situația concretă și cu durata contractului. O clauză de 30 de zile nu trebuie considerată automat suficientă doar pentru că apare într-un model semnat.

Pentru locațiunea imobiliară fără termen, preavizul de trei luni este prevăzut și de art. 1281 alin. (1) din Codul civil.

Nu confunda preavizul cu timpul necesar pentru mutare. Faptul că imobilul poate fi eliberat săptămâna viitoare nu stabilește singur data încetării contractului.

Dacă ambele părți acceptă o dată mai apropiată, consemnați acordul expres. Dacă nu există acord, trebuie verificat temeiul pentru încetarea unilaterală.

Când poate fi cerută încetarea fără acest preaviz

Legea locuințelor prevede situații speciale pentru proprietar și chiriaș. Pentru chiriaș, art. 43 alin. (5) menționează inclusiv pierderea capacității de plată, anumite probleme de întreținere și existența unui pericol real pentru sănătate.

Invocarea unei excepții trebuie susținută prin fapte și documente. Nu orice nemulțumire privind locuința justifică plecarea imediată.

Dacă problema este neplata chiriei, condițiile și demersurile proprietarului sunt explicate separat în articolul despre chiriașul care nu plătește chiria.

Cum pregătești și transmiți notificarea

Pentru locuințe, propunerea de rezoluțiune se face în scris, conform art. 43 alin. (6) din Legea nr. 75/2015.

Potrivit alin. (7) al aceluiași articol, nerespectarea cerințelor prevăzute în articol duce la nulitatea propunerii (avizului) de rezoluțiune. De aceea, verifică forma și termenele înainte de transmitere.

Documentul trebuie să permită identificarea contractului, a imobilului, a persoanei care îl transmite și a temeiului invocat. Precizează data urmărită pentru încetare și propunerea privind predarea.

Verifică înainte de transmitere:

• cine trebuie să primească documentul;
• adresa și modalitatea de comunicare prevăzute în contract;
• forma cerută de lege și contract;
• modul în care vei putea dovedi comunicarea.

Păstrează documentul transmis și dovezile aferente. Regulile generale privind notificările sunt prevăzute de art. 22 din Codul civil.

Nu presupune că orice mesaj pe WhatsApp este suficient sau că trebuie folosită întotdeauna aceeași procedură poștală. Mijlocul potrivit depinde de cerințele aplicabile și de dovada comunicării.

Un model universal de notificare poate omite diferențele dintre expirare, încetarea prin acord și rezoluțiune.

Ce se întâmplă dacă cealaltă parte nu răspunde

Art. 43 alin. (8) din Legea cu privire la locuințe prevede examinarea avizului în termenul stabilit, dar nu mai mult de o lună de la înaintarea lui oficială. Potrivit alin. (9), dacă partea care a primit avizul nu răspunde în scris în acest termen, contractul se consideră reziliat în mod tacit. Alin. (10) permite adresarea în instanță în cazul refuzului.

Termenul de examinare și preavizul sunt distincte. Nu presupune că locuința trebuie eliberată după o lună doar pentru că nu ai primit răspuns.

Înainte de a considera contractul încheiat, verifică valabilitatea notificării, comunicarea ei, termenul aplicabil și data efectivă a încetării. Dacă există un refuz sau o dispută asupra datei, este utilă analiza unui avocat înainte de următorul demers.

Cum documentezi predarea imobilului

Stabiliți o întâlnire pentru verificare și predare. Luați contractul, actul inițial de predare-primire și inventarul.

În actul de restituire consemnați:

• data predării și persoanele participante;
• identificarea imobilului;
• starea încăperilor, instalațiilor și bunurilor din inventar;
• numărul cheilor, telecomenzilor și cardurilor de acces;
• indicii contoarelor;
• observațiile fiecărei părți;
• plățile efectuate și sumele rămase în discuție;
• fotografiile anexate.

Fotografiile sunt mai utile când pot fi legate de data și imobilul predat. Descrieți concret problemele: unde se află deteriorarea și ce bun este afectat.

Obligația restituirii bunului este reglementată de art. 1284 din Codul civil. La evaluarea stării trebuie luată în calcul și uzura normală, în condițiile art. 1265.

Exemplu ipotetic: la plecare, proprietarul observă o urmă pe parchet. Actul poate consemna existența ei și faptul că părțile nu sunt de acord asupra cauzei. Semnarea predării nu trebuie condiționată de o declarație nereală că toate bunurile sunt intacte sau că toate pretențiile au fost soluționate.

Ce faci dacă una dintre părți refuză predarea sau semnarea

Dacă proprietarul nu se prezintă, păstrează propunerea de întâlnire și dovada comunicării. Dacă refuză semnarea actului, documentează situația și motivele invocate.

Un act întocmit de o singură parte sau fotografiile pot ajuta la probă, dar nu trebuie prezentate ca echivalent automat al unei predări acceptate.

Nu lăsa cheile în cutia poștală fără o înțelegere clară despre primirea lor. Pot rămâne neclare data restituirii, accesul în locuință și bunurile aflate înăuntru.

Dacă chiriașul nu restituie imobilul după încetare, art. 1286 din Codul civil reglementează plata pentru întârziere. Pentru refuzul eliberării unei locuințe, evacuarea forțată se cere în baza unei hotărâri judecătorești, potrivit art. 44 din Legea nr. 75/2015.

Proprietarul nu înlocuiește această procedură prin schimbarea încuietorii sau scoaterea bunurilor.

Ține cont și de perioada rece: art. 147 alin. (2¹) din Codul de executare interzice evacuarea silită din locuința în care debitorul își are unicul domiciliu între 15 octombrie și 15 aprilie. Excepție face situația în care creditorul dovedește că el și familia sa nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare, iar debitorul și familia sa au o altă locuință corespunzătoare în care se pot muta de îndată.

Cum clarifici ultimele plăți

La predare, pregătiți situația chiriei și a cheltuielilor. Dacă unele facturi nu au sosit, indicați ce perioadă trebuie regularizată, cine transmite documentele și cum se confirmă plata.

Consemnați distinct situația garanției. Acest articol nu stabilește reținerile care pot fi făcute: ele depind de contract, obligații și dovezi. Evitați însă o formulare vagă de tipul „garanția se rezolvă ulterior”, fără să precizați ce mai trebuie verificat.

Predarea cheilor și închiderea tuturor plăților pot avea loc la date diferite. Documentele trebuie să arate clar ce s-a încheiat și ce obligații mai rămân.

Ce pregătești pentru consultație

Sunt utile contractul și actele adiționale, notificarea transmisă sau proiectul ei, dovezile comunicării, răspunsul celeilalte părți și actele privind starea imobilului.

Precizează ce urmărești: plecarea înainte de termen, confirmarea datei încetării, predarea locuinței sau soluționarea unui refuz. Menționează și orice termen apropiat.

Dacă nu este clar ce preaviz se aplică ori ce efect are notificarea, poți solicita o consultație cu avocatul Leonid Popescu în materia dreptului imobiliar și funciar. Analiza contractului și a comunicărilor poate clarifica pașii necesari înainte de predare.