Contract de locațiune în Moldova: ce verifici înainte să închiriezi un imobil

Ai găsit un apartament, ai negociat chiria și proprietarul îți trimite contractul. Prețul este cel discutat. Dar ce se întâmplă cu garanția dacă pleci mai devreme? Cine plătește când se defectează centrala? Și cu cât timp înainte trebuie anunțată încetarea închirierii?

Înainte să semnezi un contract de locațiune, verifică dreptul persoanei de a închiria imobilul, costul total, condițiile de restituire a garanției, starea bunului, responsabilitatea pentru reparații și regulile de încetare. În Republica Moldova, contractul de locațiune a unui imobil trebuie întocmit în scris, potrivit art. 1252 din Codul civil.

Ghidul se referă în principal la apartamente, case și spații comerciale proprietate privată. Pentru locuințe există și reguli speciale, care trebuie luate în calcul chiar dacă modelul de contract spune altceva.

Ce verifici, pe scurt

Punct de verificat	Ce trebuie să fie clar
Persoana care semnează	Este proprietar sau are împuternicirea necesară?
Imobilul	Adresa, numărul cadastral și spațiile incluse corespund realității?
Chiria	Cât plătești, când, cum și în ce condiții se poate modifica suma?
Garanția	Pentru ce poate fi folosită și când se restituie?
Predarea	Există un act cu starea imobilului, inventarul și indicii contoarelor?
Reparațiile	Cine anunță defecțiunea, cine organizează intervenția și cine plătește?
Încetarea	Ce preaviz și ce procedură se aplică?

Cine are dreptul să închirieze imobilul

Persoana care îți arată apartamentul poate fi proprietarul, o rudă, un agent imobiliar sau chiar un chiriaș. Faptul că are cheile nu dovedește că poate semna contractul.

Cere un extras actual din Registrul bunurilor imobile și compară datele cu actul de identitate al persoanei care semnează. Verifică adresa, numărul cadastral, proprietarii înscriși și eventualele sarcini sau restricții.

Dacă semnează un reprezentant, verifică împuternicirea lui: poate încheia contractul, poate primi chiria și garanția? Dacă sunt mai mulți coproprietari, trebuie clarificat ce acorduri sunt necesare pentru închirierea respectivă.

Pentru locuințe, anexarea extrasului care confirmă proprietatea este prevăzută expres de art. 34 din Legea cu privire la locuințe.

În contract vei întâlni două denumiri:

• locatorul este persoana care dă bunul în chirie;
• locatarul este chiriașul.

Identifică precis și ceea ce primești în folosință. Dacă în preț intră un loc de parcare, un garaj sau un depozit, acestea trebuie indicate. O promisiune făcută la vizionare poate deveni greu de demonstrat după câteva luni.

Este obligatoriu notarul? Pentru un contract obișnuit de locațiune a unui imobil privat, legea cere forma scrisă, fără să impună, ca regulă generală, autentificarea notarială. Înregistrarea fiscală și notarea la cadastru sunt formalități distincte, explicate mai jos.

Chiria: cât plătești în total și când se poate schimba suma

„Chiria este de 8.000 de lei” nu spune totul despre costul lunar.

Contractul trebuie să precizeze suma, scadența, modalitatea de plată și cheltuielile achitate separat. Dacă suma este raportată la o valută, stabilește clar cum se calculează echivalentul de plată: ce curs se folosește și din ce dată.

Clarifică de la început:

• cine achită apa, energia, încălzirea și internetul;
• cine suportă întreținerea spațiilor comune și alte plăți către asociația de proprietari;
• cum se împart cheltuielile dacă nu există contoare separate;
• de la ce dată începe calcularea chiriei;
• cum se confirmă fiecare plată.

La transferul bancar, indică luna și scopul plății. Dacă achiți numerar, cere o confirmare scrisă, semnată, cu suma, data și perioada pentru care ai plătit.

Poate proprietarul să mărească chiria?

Codul civil prevede modificarea chiriei prin acordul părților. Există și posibilitatea ca proprietarul să solicite instanței ajustarea ei în anumite condiții economice, cel mult o dată pe an. Această regulă nu înseamnă că poate impune automat o majorare anuală. Vezi art. 1263 din Codul civil.

Dacă se negociază o ajustare periodică, formula și momentul aplicării trebuie să fie clare. O clauză precum „chiria poate fi modificată oricând de proprietar” merită verificată înainte de semnare.

Garanția: pentru ce poate fi reținută și când se restituie

La începutul închirierii pot fi cerute chiria pentru prima lună, o plată în avans și o garanție. Fiecare sumă trebuie identificată separat.

Garanția nu devine automat plata pentru ultima lună de chirie. Dacă vreți să poată fi folosită astfel, stabiliți expres condițiile.

Clauza despre garanție ar trebui să răspundă la cinci întrebări:

1. Care este suma și cum se confirmă primirea ei?
2. Ce datorii sau pagube poate acoperi?
3. Cum se justifică sumele reținute?
4. În ce termen se restituie diferența?
5. Ce se întâmplă dacă ultimele facturi sosesc după predarea imobilului?

Puteți conveni, de exemplu, un termen de restituire după predare și o sumă limitată care rămâne temporar pentru regularizarea utilităților. Acestea sunt condiții de negociat, nu termene universale impuse tuturor contractelor.

Proprietarul poate avea pretenții pentru o ușă spartă sau un obiect lipsă, dacă există temei și dovezi. Urmele obișnuite ale unei folosiri atente intră însă în discuția despre uzura normală. Chiriașul nu răspunde pentru aceasta în condițiile art. 1265 din Codul civil.

Nu lăsa formularea „garanția nu se restituie” fără explicații. Trebuie verificat când s-ar aplica, pentru ce obligație și dacă este legală în situația concretă.

Predarea imobilului: actul care poate evita disputa de la plecare

La vizionare observi lumina, spațiul și mobilierul. La predare verifici și lucrurile mai puțin plăcute: infiltrațiile, geamurile care nu se închid, prizele defecte sau mașina de spălat care pierde apă.

Semnați un act de predare-primire care să includă:

• data predării și numărul cheilor;
• starea pereților, pardoselii, ușilor și instalațiilor;
• mobilierul și electrocasnicele, inclusiv defectele existente;
• indicii contoarelor;
• lucrările promise de proprietar și termenul lor;
• fotografii identificate ca anexă, acceptate de ambele părți.

Pentru închirierea locuințelor, legea prevede anexarea actului privind starea tehnică la predare și a instrucțiunilor tehnice de folosire. Nu este doar o măsură de precauție. Legea cu privire la locuințe, art. 34.

Dacă există o pată de umezeală, descrie unde se află. Nu semna că locuința este „în stare perfectă” dacă ai constatat contrariul.

Cere și situația facturilor. Stabiliți ce consum revine perioadei anterioare și ce cheltuieli vei suporta de la preluare.

Cine plătește reparațiile

O centrală defectă nu înseamnă automat o cheltuială a chiriașului. Contează cauza defecțiunii, tipul intervenției și obligațiile stabilite legal și contractual.

Codul civil pune în sarcina chiriașului întreținerea și reparațiile curente, în limitele unei repartizări echitabile. Reparațiile capitale revin, ca regulă, proprietarului, cu particularitățile prevăzute de lege și contract. Chiriașul nu este obligat să repare doar pentru a înlătura efectele uzurii normale. Codul civil, art. 1264, 1265 și 1274.

De aceea, formula „toate reparațiile sunt suportate de chiriaș” trebuie analizată atent.

O clauză utilă stabilește cine primește sesizarea, în cât timp trebuie să răspundă, cum se procedează la o avarie și cine aprobă cheltuiala.

Exemplu: dacă frigiderul nu mai funcționează după două luni, simplul fapt că se află în apartamentul închiriat nu lămurește răspunderea. Constatarea unui specialist poate arăta dacă problema vine din vechime, dintr-un defect anterior sau din folosirea necorespunzătoare.

Anunță defecțiunea în scris și păstrează fotografiile, mesajele și documentele de intervenție. Nu porni de la ideea că orice lucrare comandată de tine poate fi scăzută direct din chirie. Recuperarea cheltuielilor are condiții legale.

Pentru zugrăvire, mobilier fix sau alte amenajări, conveniți înainte cine plătește și ce se întâmplă cu investiția la plecare.

Folosința zilnică trebuie și ea clarificată

Discutați despre persoanele care vor locui în imobil, animale, fumat, subînchiriere și accesul proprietarului pentru verificări sau lucrări.

Pentru vizitele obișnuite, stabiliți o procedură de anunțare și ore rezonabile. Urgențele trebuie tratate separat. O clauză de acces nu ar trebui redactată ca o permisiune nelimitată de intrare.

Neplata chiriei și încetarea contractului

Aici apar frecvent formulări copiate din modele care nu se potrivesc închirierii respective.

Începe cu durata: când intră contractul în vigoare, când expiră și cum se poate prelungi. Apoi tratează separat încetarea prin acord, plecarea înainte de termen și încetarea pentru încălcarea obligațiilor.

Ce preaviz se aplică unei locuințe?

Pentru locuințe, art. 43 din Legea nr. 75/2015 prevede, ca regulă, un preaviz de trei luni, atât la inițiativa proprietarului, cât și la inițiativa chiriașului. Legea stabilește și excepții.

Printre acestea sunt anumite încălcări grave ale chiriașului. Pentru chiriaș există, de asemenea, situații în care poate cere încetarea fără acest preaviz, inclusiv când starea locuinței creează un pericol real pentru sănătate.

Pentru pașii de la notificare până la restituirea cheilor, vezi încetarea contractului de chirie și predarea imobilului.

Propunerea de încetare se face în scris. Legea reglementează răspunsul la notificare și posibilitatea adresării în instanță în cazul unui refuz. Un simplu mesaj „plec mâine” nu rezolvă toate obligațiile. Legea cu privire la locuințe, art. 43.

Părțile pot conveni împreună o altă dată de încheiere a raportului. Consemnați acordul, sumele rămase și data predării.

Ce se întâmplă dacă chiria nu este plătită?

Contractul ar trebui să prevadă scadența, eventualele penalități și procedura notificării restanțelor. Formula de calcul a penalităților trebuie să fie precisă.

O întârziere la plată nu îi permite proprietarului să evacueze singur chiriașul. Legea locuințelor permite rezoluțiunea fără preavizul de trei luni în caz de „neachitare totală a chiriei sau a mai puțin de jumătate din aceasta pentru o perioadă de cel puțin 3 luni consecutive”. La plățile parțiale contează deci cât s-a achitat în fiecare dintre aceste luni. Legea nr. 75/2015, art. 43 alin. (3) lit. b).

Dacă locatarul refuză să elibereze locuința după încetarea contractului, evacuarea forțată se cere în baza unei hotărâri judecătorești. Schimbarea încuietorii sau scoaterea bunurilor nu înlocuiește procedura legală. Legea cu privire la locuințe, art. 43–44.

Ține cont și de perioada rece: art. 147 alin. (2¹) din Codul de executare interzice evacuarea silită din locuința în care debitorul își are unicul domiciliu între 15 octombrie și 15 aprilie. Excepție face situația în care creditorul dovedește că el și familia sa nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare, iar debitorul și familia sa au o altă locuință corespunzătoare în care se pot muta de îndată.

Pentru proprietar, primii pași sunt documentarea datoriei și transmiterea corectă a notificărilor. Pentru chiriaș, dificultatea de plată trebuie discutată și, dacă se acceptă o eșalonare, consemnată în scris.

Dacă există deja restanțe, vezi ce poate face proprietarul când chiriașul nu plătește chiria.

Cum închizi închirierea fără obligații neclare

La plecare, semnați actul de restituire: starea imobilului, cheile, contoarele, eventualele pagube și calculul garanției.

Dacă unele facturi nu au venit, indicați cum vor fi regularizate. Nu semna că toate obligațiile sunt stinse dacă mai există sume asupra cărora nu v-ați înțeles.

Înregistrarea contractului: cadastru și Serviciul Fiscal

Sunt două formalități diferite.

La cadastru, drepturile de locațiune asupra imobilelor constituite pentru mai mult de trei ani sunt supuse notării obligatorii. Notarea poate fi cerută și pentru perioade mai scurte. Regula rezultă din art. 43 al Legii cadastrului bunurilor imobile.

Acest aspect contează inclusiv dacă imobilul este vândut. Nu presupune că vânzarea încheie automat închirierea sau că orice contract îl obligă pe cumpărător în aceleași condiții. Protecția față de noul proprietar depinde de regulile din art. 1276 al Codului civil, inclusiv de durata locațiunii și publicitatea ei.

La Serviciul Fiscal de Stat, în situația obișnuită în care o persoană fizică rezidentă, fără activitate de întreprinzător, închiriază altei persoane fizice, se aplică înregistrarea contractului în termen de șapte zile și impozitul de 7% din valoarea lunară a contractului. SFS reamintește aceste obligații în informarea privind impozitarea locațiunii.

Când intervine o firmă sau un proprietar nerezident, regimul fiscal trebuie verificat separat. Cota de 7% nu se aplică tuturor contractelor de închiriere.

Separat de înregistrare, Legea nr. 282/2023 privind performanța energetică a clădirilor prevede certificarea energetică obligatorie pentru clădirile și unitățile de clădire care se transmit în locațiune, iar certificatul se publică odată cu anunțul de închiriere. Întreabă proprietarul dacă imobilul are deja un astfel de certificat.

Ce verifici în plus dacă închiriezi un spațiu comercial

Pentru un magazin, un salon sau un birou, prima întrebare este dacă spațiul poate fi folosit legal pentru activitatea dorită. Acordul proprietarului nu înlocuiește autorizațiile necesare.

Înainte să investești în amenajare, clarifică:

• destinația spațiului și posibilitatea desfășurării activității;
• cine obține actele necesare și ce se întâmplă dacă acestea nu pot fi obținute;
• perioada pentru amenajare și data de la care începe chiria;
• puterea electrică, accesul, programul și posibilitatea instalării firmei publicitare;
• costurile suplimentare și tratamentul TVA, dacă este cazul;
• soarta investițiilor la încetarea contractului.

Durata închirierii trebuie privită și în raport cu investiția. Dacă amenajarea costă mult, o clauză care permite încetarea rapidă poate schimba complet rentabilitatea proiectului.

Regulile speciale pentru locuințe nu se transferă automat unui spațiu comercial. Pentru locațiunea imobiliară fără termen determinat, Codul civil prevede un preaviz de trei luni; pentru contractele cu termen și alte situații de încetare trebuie verificat temeiul concret. Codul civil, art. 1281–1283.

Ce documente pregătești pentru verificarea contractului

Pentru o analiză înainte de semnare, pregătește proiectul contractului, extrasul din Registrul bunurilor imobile, documentele reprezentantului, dacă există, și anexele privind predarea și inventarul.

Adaugă și înțelegerile din mesaje: lucrări promise, perioade fără chirie, condiții pentru garanție. Dacă au contat în negociere, verifică să apară și în contract.

Când există deja un conflict, sunt utile dovezile plăților, notificările, fotografiile și corespondența dintre părți.

Un model de contract de locațiune poate fi un punct de pornire. Verificarea lui trebuie să urmărească însă situația concretă: cine semnează, ce bun se închiriază, ce bani se plătesc și ce se întâmplă când una dintre părți nu își respectă obligațiile.